Eigenmietwert: Warum sich eine Sanierung bis 2028 lohnt

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ändert sich die Besteuerung von Wohneigentum grundlegend. Das fiktive Einkommen muss nicht mehr versteuert werden, gleichzeitig fällt aber der Abzug für Unterhaltskosten weg. Laut Bundesrat tritt die Reform per 1. Januar 2029 in Kraft. Für Eigentümer öffnet sich damit ein zeitlich begrenztes Fenster.

Was bis 2028 gilt: Kosten für den Unterhalt von selbstbewohntem Wohneigentum, etwa für den Ersatz einer Küche, eines Bades oder einer Heizung, können bis und mit Steuerjahr 2028 vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Ab 2029 entfällt dieser Abzug. Wer ohnehin eine Sanierung plant, kann sie deshalb vor dem Systemwechsel steuerlich günstiger umsetzen.

Werterhaltend oder wertvermehrend: Abziehbar sind nur Kosten, die den bestehenden Zustand erhalten oder ersetzen. Wertvermehrende Investitionen wie ein Anbau, ein zusätzliches Bad oder ein Wintergarten sind schon heute nicht abziehbar. Bei vielen Sanierungen ist ein Teil werterhaltend und ein Teil wertvermehrend.

Grosse Projekte aufteilen: Wegen der Steuerprogression kann es sinnvoll sein, grössere Arbeiten auf zwei oder mehr Steuerjahre zu verteilen. Massgebend ist in der Regel das Jahr, in dem die Rechnung gestellt oder bezahlt wird. Die Regeln dazu sind kantonal unterschiedlich.

Ausnahmen beachten: Bei vermieteten Liegenschaften bleiben die Unterhaltskosten weiterhin abziehbar. Für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen dürfen die Kantone den Abzug noch bis spätestens 2050 beibehalten.

Frühzeitig planen: Da viele Eigentümer ihre Sanierungen vor 2029 umsetzen möchten, dürften Handwerker in den nächsten Jahren stark ausgelastet sein. Wer früh plant, sichert sich Termine und vergleicht in Ruhe Angebote. Klären Sie die steuerlichen Auswirkungen vorgängig mit Ihrer Steuerberatung ab.

Gerne beurteilen wir gemeinsam mit Ihnen, welche Massnahmen an Ihrer Liegenschaft sinnvoll sind und wie sie sich auf den Wert Ihrer Immobilie auswirken.

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.